SJ   פתרונות מיסוי חכמים

"בראשית ברא" - מקרקעין ועוד


קיבלתי מספר פניות של אנשים שקראו את המדור בגליון הקודם, אחת מהן מאדם בשם ציון שביקש ושאל על מושגי יסוד ועל עצם המיסוי. הייתי כבר לקראת סיום כתיבת המדור לגיליון הזה שהתמקד בנושא אחר, אבל החלטתי שנכון לשנות ולהבהיר כפי שביקש ציון.
קרקע היא מוצר כמו כל מוצר אחר ובכל זאת היא מוצר ייחודי ומיוחד. שלא כמו מוצר אחר שניתן לייצרו באופן זהה, הרי שקרקע לא כזאת. אין קרקע דומה לרעותה. לכל פיסת קרקע ייחודיות ומאפיינים משלה. 
 לקרקע אחת מרעותה יש גובה שונה, כווני אויר שונים, נוף שונה,
קירבה או ריחוק מאזור תעשייה או תחנת אוטובוס, חשיפה לרעש, חשיפה למפגעים ועוד.  

אפילו  ניקח שתי דירות  באותה קומה אשר זהות בגודלן, הרי שהן שונות במאפיינים שלהן –
הנוף קצת שונה, כווני האויר וכו'. בנוסף, שלא כמו מוצר אחר, הקרקע נמצאת בכמות נתונה.
האדם לא יכול לייצר עוד קרקע. המוצר הזה נתון ומכאן גם המלחמות על הקרקע במשך ימי ההיסטוריה.
גם במדינת ישראל הקרקע נתונה ולא רק שלא ניתן להגדילה ,אלא שאף את הקיים יש מי שמבקש להקטין.
מתוך הכרה זאת, בסמוך לאחר הקמת המדינה, הוחלט בשנת 1949 על מיסוי
ולצורך כך נחקק חוק הקרוי היום – חוק מיסוי מקרקעין. מטרת החוק הייתה ליצור מקור תקציבי של גביית מיסים. השאלה למה לא להטיל מס מיוחד על מכירת שעוני יד, או על רכישת שואבי אבק, מדוע דווקא קרקע. התשובה נעוצה כאמור בייחודיות המוצר, וגם בגלל שמערכת המס היא סוג של פילטר דרכו ניתן לשלוט במוצר המיוחד הזה שלא ניתן לייצר ממנו עוד. כך למשל בהיעדר סוגי בקרה שונים, תוכל מדינה זרה ועשירה לרכוש כאן קרקעות ולמעשה להשתלט על המדינה באמצעות ההון. מערכת המס במקרה זה, בנוסף לבקרות נוספות, כגון משרד לרישום מקרקעין –טאבו, מאפשרים למדינה לווסת ולבקר שליטה במוצר. כדאי להזכיר, שעת הוקמה המדינה, פטנט המיסוי לא הייתה המצאה של המוח היהודי, אלא ההשראה נשאבה מהמחוקק הבריטי.

החוק פשט ולבש צורות במשך השנים ובשנת 1963 נכתב מחדש. גם לאחר כתיבתו מחדש הוא עבר שינויים ועד כה נעשו בו 76 תיקונים שהאחרון בהם נעשה לפני כשלושה חודשים ושנועד להשגת היעדים הלאומיים. יעדים שהוגדרו בעקבות הצעקה הלאומית על מחירי הדירות, וועדת טרכטנברג והגרעון בתקציב. זאת דוגמה של חוק שהוא סוג של פילטר, שבא להשיג יעד לאומי – הורדת מחירים, מקור תקציבי ועוד. בחוק יש סעיפים סוציאליים רבים והתחשבות בסוגי אוכלוסיות שונות . החוק, בין השאר, מקנה הקלות לעולים חדשים, לנכים, לנפגעי מלחמה, למוסדות ציבור ועוד. לעיתים קרובות אנשים אשר לא מכירים בזכויות שמוקנות להם , מפסידים ולא יודעים לנצל ולבקש את העומד לזכותם. פגשתי לא אחת אנשים שמחוסר ידע שילמו ממון רב ושאילו היו פונים אל איש מקצוע, הוא היה יכול בוודאי לחסוך להם ממון זה. תופעה נפוצה יותר, היא של אנשים שפונים אל אנשי מקצוע אבל לא יודעים למסור להם את המידע הנכון על מנת שיהיה ניתן להכווין אותם כראוי. למשל, על פי החוק מגיע לנכה שרוכש דירת מגורים הקלה גדולה במס רכישה. הקלה אותה הוא יכול לבקש פעמיים בימי חייו. ההגדרה של נכה היא רחבה מאוד וכוללת קטגוריות שונות כמו נכי רדיפות הנאצים, נכי מלחמה ועוד. ומכאן ,מי שלא מודע לאפשרות ואף לא משתף במידע את איש המקצוע, לא יכול לממש את זכויותיו ואף לא מאפשר לאיש המקצוע לעשות זאת עבורו וחבל.מומלץ לפיכך לשתף את איש המקצוע במידע שנתון ברשותכם על מנת שזה ימצא את התוואי והמסגרת הנכונה. אחת המטרות של מדור זה, היא להעלות את המודעות כאמור באופן שיהיה ניתן לתרגם את רכישת הידע ,כל אחד על פי צרכיו. בכל פעם נתמקד ונכוון אלומת אור לנושא אחר באופן שהקורא ימצא בו את צרכיו שלו.

לעת עתה, באופן פשטני,החוק מטיל מיסוי בעת רכישה או מכירה של מקרקעין. כאשר רוכשים מקרקעין מוטל מס רכישה ובעת המכירה מוטל מס שבח. מס הרכישה מוטל על הרוכש בעסקת מקרקעין,באחוז מסויים על שווי הרכישה, או על אותו המחיר עליו מסכימים המוכר והקונה בעסקה.
מס שבח מוטל על המוכר בעסקת מקרקעין. למס השבח שלושה יסודות, הראשון שיש מכירה, השני שהמכירה היא של זכות במקרקעין, השלישי הוא שיש שבח. משמעותו של המושג שבח, הוא כמו רווח. כלומר שבמכירה נוצר למוכר רווח בעסקה. אם אין רווח אז אין תשלום של מס שבח, אבל זה לא פוטר את המוכר מדווח על העסקה לרשויות המס. להבדיל ממס הרכישה שמוטל על כל שווי העסקה, מס השבח הוא באחוזים שמשתנים לפי תקופות שונות והוא מחושב באופן מורכב מתוך אותו הרווח בלבד. קיימים פטורים שונים ממס זה, אלא שבתיקון לחוק שאמור להיכנס לתוקף בתאריך 1/1/2014, צומצמו במקצת אותם הפטורים שקיימים עד כה.

הפטורים שנותרו מצריכים תכנון מוקדם וכמו בכל דבר – סוף מעשה במחשבה תחילה.

 
אין באמור לעיל להוות ייעוץ או תחליף לייעוץ.
ניתן לפנות בשאלות והערות למייל  : 
janashuki@gmail.com  או לטל' 050-6209256
 
 

פורסם ב"קול הפסגה" 2013
Facebook
 

SJ פתרונות מיסוי חכמים

משרד בוטיק "SJ פתרונות מיסוי חכמים" מהמובילים בתחום המיסוי. 
עוסק בטיפול, ייעוץ וליווי מקצועי ליזמים, קבלנים, חברות ועסקים פרטיים ובכלל זה יועץ ומנחה מקצועי לעו"ד בתחומי הנדל"ן, המסחרי והעסקי במישור הפלילי והאזרחי.
וכן לרואי חשבון ויועצי מס. מתן חוות דעת מקצועית לבתי משפט, בירורים,
שומות וערעורים מול מגוון אגפי רשות המיסים.

טיפול שוטף, קבלת אישורים מראש מרשויות המס PRE RULING, תכנון מס
וליווי עסקאות. 

המשרד בבעלות וניהול יהושע (שוקי) ג'אנה, רו"ח, עו"ד, כלכלן ושמאי מוסמך. מרצה ויועץ. בכיר לשעבר בעל ניסיון רב ברשויות המס. מרצה ומפרסם בתחומי המיסוי והנדל"ן.

למענה ישיר:

נייד: 050-6209256


דוא"ל: 
jana@sj-smartax.com



כתובת:
גבעת שאול, ירושלים
Facebook

C התכנים באתר ובמאמרים שייכים לעו"ד ורו"ח יהושע ג'אנה, אין להעתיק, לשכפל או לעשות בהם שימוש ללא אישור מפורש בכתב. אין לראות בתכנים המוצגים באתר משום ייעוץ מקצועי. התכנים כלליים ולא יכולים להחליף חוות דעת לגופו של עניין.