SJ   פתרונות מיסוי חכמים

השקעה בנדל"ן

כמה עצות במה להשקיע, האם ברכישת משרד, או בדירת מגורים להשקעה.
 בתקופה האחרונה יותר ויותר אנשים תוהים ומתלבטים כיצד לשמר את החסכונות שלהם. איך לגרום לחיסכון לגדול, היכן להשקיע ובמי להתייעץ.

שוק ההשקעות באופן כללי מסובך ונמצא בתקופה שאינה ברורה ולא נהירה. יש מצב של חוסר וודאות בשווקים. הבורסות השונות מדשדשות, הריבית בבנקים על השקעות כמעט אפסית, כל אי יציבות מדינית, בטחונית, או פוליטית מערערת את המערכות הכלכליות. כל שבוע אנו נתקלים באירוע שמיטלטל את הכלכלה – פרישתה של בריטניה מהאיחוד האירופי, חוסר וודאות לגבי מירוץ הנשיאות בארצות הברית, טרור בפריז, פלישה רוסית לאוקראיינה ועוד ועוד.

במצב של חוסר וודאות וחוסר יציבות, גם ההשלכות על הכלכלה וההשקעות הן מידיות. ביחס לשוק ההון, הרי ששוק הנדל"ן, על אף כל הנסיונות להוריד את מחירי הדירות, המחירים נותרים יציבים מאוד ואף עולים. יותר ויותר אנשים בוחרים בנדל"ן כאפיק השקעה מועדף, למרות כל השמועות והפרסומים מצד שר האוצר וראש הממשלה על הבטחות להורדת מחירי הנדל"ן. כל הנסיונות להקטין את הביקוש לנדל"ן לא צולחים ורכישות דירות להשקעה ונכסי נדל"ן אחרים להשקעה ממשיכים לגדול.

על הכל, מסתמנת מגמה שהשקעה בנדל"ן עדיין נשארת בחירה טובה, במיוחד לאור האלטרנטיבות הלא מושכות ובזמן האחרון אף מפסידות. עדיין כשמשקיעים בנדל"ן, יש לבחור את סוג הנכס להשקעה.




כיצד עורכים את השיקולים לביצוע השקעה?

ניקח לדוגמה את ההתלבטות: האם להשקיע בדירת מגורים או ברכישת משרד להשקעה?

התשובה אינה ברורה ויש לבחון את מגמות השוק. ככלל ניתן לומר, כי התשואה על משרדים
על פני השנים הולכת וקטנה, בעוד התשואה על דירות מגורים נותרה יציבה בטווח של
3.5%-4.5% תלוי במיקום הדירה. 

כיום בעידן האינטרנט והתקשורת המתקדמת, בעלי מקצוע רבים – רופאים, עורכי דין, רואי חשבון, ארכיטקטים, יועצים ועד, מוותרים על עבודה במשרד ועוברים לעבוד מהבית. למעשה בעידן התקשורת המתקדמת, הצורך במשרד הולך וקטן וניתן לבצע את כל העבודה דרך הקצאת מקום בבית. כלומר הביקוש למשרדים קטן דבר שמשפיע על התשואה שגם היא קטנה. באופן מקביל, כיום שכירת משרד הופכת לעלות נמוכה ושווה לכל כיס. אם כך יש לשקול תהליך זה בהתלבטות ההשקעה. לעבודה מהבית יש יתרונות ברורים ובנוסף, ניתן לדרוש באופן יחסי את הוצאות הבית כחלק מהדו"ח השנתי למס הכנסה – הוצאות כגון ארנונה, מים, חשמל, שיפוצים ועוד.
כדאי להתייחס לתופעה באופן נרחב יותר, היום שטחי איחסון של מידע נמצאים ב"ענן", כל הפרסומים נמצאים באינטרנט, ומשרדי הפרסום הופכים לפחות רלוונטיים כאשר רבים מפרסמים באתרים באינטרנט – כך לגבי מכירת דירות, מכירת מכוניות ועוד. גם משרדי נסיעות הופכים לפחות נדרשים כאשר כל אחד יכול להזמין חופשה וטיסה דרך האינטרנט.

לעומת זאת, היצע הדירות למגורים לא גדל, המחירים לא קטנים והביקוש קשיח. כל אלו מביאים לתשואה בטוחה, במצב דברים נוכחי, בהשקעה בדירות מגורים, לצד עליית השווי בעת מכירת הדירה. קיימים גם שיקולי מיסוי שונים. הכנסה מהשכרת משרד חייבת במס מלא לפי מדרגות המס, בעוד שהכנסה מהשכרת דירת מגורים פטורה ממס עד סכום של כ- 000,5 ₪ לחודש, או מס בשיעור %10 מההכנסות המתקבלות.

בעת מכירת הנכס, לא ינתן פטור ממיסוי מקרקעין במכירת משרד, בעוד שבמכירת דירת מגורים, קיימים אפיקי פטור שונים ממס שבח. אפילו דירת מגורים ששימשה למשרד ולא למגורים, לא תזכה את המוכר בפטור ממס שבח. מצב הדברים מגיע לכדי כך, שנכסים רבים מוסבים ממשרדים לדירות מגורים. אם בעבר, מרכזי הערים היו מלאים בדירות מגורים שמשמשות למשרדים, הרי שבשנים האחרונות אנו עדים לתופעה הפוכה של הסבת אותן דירות למגורים תוך שיפור ושיפוץ החזות והשבחת הנכס.

יש גם השפעה של מע"מ בעת השכרת משרד לעומת השכרה של דירת מגורים. ככלל לדירות מגורים יש הטבות מיסוי שאינן קיימות בהכנסה מהשכרת משרד.

לסיכום, המגמות הטכנולוגיות העולמיות כלל ובישראל בפרט, מייתרים עבודה דרך משרד והסטת העבודה לסביבה הביתית. הדבר חוסך עלויות רבות, נותן גמישות בדרישת הוצאות, ובתוך כך משפיע על כדאיות ההשקעה בנכסים. לצד מגמה זאת, באופן מסורתי חוקי המס הטיבו עם דירות מגורים על פני נכסים עסקיים, דבר שהופך את היוצרות לטובת השקעה בדירת מגורים לעומת משרד. כמובן שלכל דבר יש יתרונות וחסרונות והכתבה כאן לא מיצתה וכיסתה את כולם.


 
אין באמור לעיל להוות ייעוץ או תחליף לייעוץ.
ניתן לפנות בשאלות והערות למייל  : 
janashuki@gmail.com  או לטל' 050-6209256
 
 

פורסם ב"קול הפסגה" 2016
Facebook
 

SJ פתרונות מיסוי חכמים

משרד בוטיק "SJ פתרונות מיסוי חכמים" מהמובילים בתחום המיסוי. 
עוסק בטיפול, ייעוץ וליווי מקצועי ליזמים, קבלנים, חברות ועסקים פרטיים ובכלל זה יועץ ומנחה מקצועי לעו"ד בתחומי הנדל"ן, המסחרי והעסקי במישור הפלילי והאזרחי.
וכן לרואי חשבון ויועצי מס. מתן חוות דעת מקצועית לבתי משפט, בירורים,
שומות וערעורים מול מגוון אגפי רשות המיסים.

טיפול שוטף, קבלת אישורים מראש מרשויות המס PRE RULING, תכנון מס
וליווי עסקאות. 

המשרד בבעלות וניהול יהושע (שוקי) ג'אנה, רו"ח, עו"ד, כלכלן ושמאי מוסמך. מרצה ויועץ. בכיר לשעבר בעל ניסיון רב ברשויות המס. מרצה ומפרסם בתחומי המיסוי והנדל"ן.

למענה ישיר:

נייד: 050-6209256


דוא"ל: 
jana@sj-smartax.com



כתובת:
גבעת שאול, ירושלים
Facebook

C התכנים באתר ובמאמרים שייכים לעו"ד ורו"ח יהושע ג'אנה, אין להעתיק, לשכפל או לעשות בהם שימוש ללא אישור מפורש בכתב. אין לראות בתכנים המוצגים באתר משום ייעוץ מקצועי. התכנים כלליים ולא יכולים להחליף חוות דעת לגופו של עניין.