SJ   פתרונות מיסוי חכמים

כיצד לרכוש דירה חדשה

 נסיעה ברכב מגלה התחלות בנייה של בנייים על ידי קבלנים שונים. גם בעיתונים יש פרסומים על בנייה חדשה שמזמינה את הקוראים לרכוש דירות בהצעות שונות ומגוונות. החלופה של לרכוש דירה חדשה מקבלן לעומת דירת יד שנייה, יש בה יתרונות וחסרונות, אבל אם החלטנו לרכוש דירה חדשה רצוי שנערוך כמה בדיקות קודם שחותמים על הסכם הרכישה.
להבדיל מדירת יד שנייה שבנוייה ועומדת, בדירה מקבלן קשה לדעת מה יהיה המוצר המוגמר וכיצד הוא משתלב במרקם הסביבתי.
מה יהיה בסמוך לבניין שלנו, היכן יעבור הכביש, מהיכן הכניסה לחניה, האם בסמוך נבנים עוד בניינים, או גנים וכו'. לכן ראשית להתעניין אצל הקבלן וככל שצריך ללכת לעירייה לבדוק את התכנון הסביבתי ומה צפוי להיות בסמוך לבניין בו אנו מעוניינים. כדאי לקבל כמה שיותר מידע על מנת לא להיות מופתעים בעתיד מפני דבר שלא צפינו אותו.

ואם נחה דעתנו והחלטנו שדירה במיקום הזה של הבניין מתאימה לצרכינו, כדאי שנכיר את הקבלן. האם הוא רשום במרשם הקבלנים – פנקס הקבלנים והאם יש לו רישיון קבלן בתוקף. לא מומלץ להתפשר על דבר זה הואיל והוא בעל השלכות. כך גם לגבי קבלני המשנה שלו – האם הם בעצמם קבלנים רשומים, או רק כאלו שהכריזו על עצמם כקבלנים. לא להתבייש ולברר האם הקבלן כבר בנה בניינים בעבר, ואף ללכת ולראות אותם, את איכות הבנייה, את הגימור הסופי. אם ניתן  אף לשאול אצל דיירים שם, האם יש להם תלונות על איכות הבנייה וכיצד הקבלן מתייחס לתלונות שמופנות אליו. יש בכך ללמד מה אולי צפוי לנו בעתיד. ניתן גם לחפש תביעות נגד הקבלן וללמוד מהן הרבה על התנהלותו. מאוד מומלץ לבדוק גם את האיתנות הפיננסית של הקבלן ולכך יש דרכים שונות על מנת לדעת האם קיימות נגדו תביעות, הוצאה לפועל, עמידה בהתחייבויות וחוזקו הכלכלי. אנו מעוניינים בקבלן שיכול ומסוגל לסיים בנייה מבלי לפשוט רגל ולהותיר אותנו עם הבטחות שלא ימומשו.

בדרך כלל איש לא עושה זאת ואנו מקבלים כמובן מאליו את העובדה שהקבלן בעל חזקה
בקרקע  ומציע למכירה דירות. חשוב מאוד שלא לקבל זאת כמובן מאליו ולבדוק מה הן
זכויות הקבלן בקרקע. האם הוא הבעלים, האם זכויותיו רשומות ומה בכלל זכויותיו בקרקע.
הדברים משליכים על רישום הזכויות של רוכש הדירה. ככל ומוכר הדירה אינו רשום,
או זכויותיו לא שלמות, הרי שהעברת הזכויות לרוכש הדירה היא בעיתית. נפוץ מאוד
שקבלנים שלא שילמו מיסי מקרקעין, נמנעה זכותם מלרשום בעלות בקרקע ולפיכך
נמנעת גם הדרך להעביר בעלות אל רוכש הדירה. לא היינו רוצים לגלות זאת לאחר
שכבר שילמנו את מלוא תמורת הדירה ולהווכח בבעייה זאת, וכבר קרו הרבה מאוד מקרים בעבר.

כל בנייה מחייבת היתר בנייה שמותאם לתוכנית. גם לבניין בו רוצים לרכוש דירה חייב שיהיה היתר בנייה, אחרת מדובר בבנייה לא  חוקית. יש לבקש מהקבלן לראות את היתר הבנייה ואם הוא מסרב, ניתן לברר ברשות המקומית ולקבל את כל הליכי הבנייה בגין אותו בניין. אם נגלה שאין היתר בנייה, או שקיימת חריגה מהיתר, כדאי לשקול היטב  מלכתחילה האם לרכוש את הדירה, וזאת על אף הבטחות הקבלן שמדובר בתקלה זמנית וזאת הולכת להיפתר בקרוב. ככל שנצמצם אי וודאויות מראש, כך נחסוך אי נעימויות ועימותים בהמשך. אתרי בנייה של בניינים חדשים מצויים לרוב, ועל הקבלן לדעת שאם לא ימציא לנו את המבוקש ולשכנע אותנו, הרי שיש אלטרנטיבות אחרות ואולי מועדפות אצל קבלנים אחרים מתחרים.

בדרך כלל אם נכנס מישהו לאתר מכירות של קבלן, ומתעניין ברכישת דירה, הקבלן, או המשווק מטעמו לא יניח בקלות לאותו אדם לצאת מהאתר מבלי לשכנע אותו לרכוש דירה אצלו. הדרכים לשכנוע ולשווק רבות ומגוונות, ניחשף למצגות, שרטוטים יפים הדמיות שונות עם גינות ושמים כחולים וכמובן לתיאוריו של המשווק. ככל והמשווק יראה הססנות בקבלת החלטות לרכישת דירה, או של דגם הדירה, הוא יציע חתימה על זכרון דברים. המשווק יכול לומר שמדובר בנייר לא מחייב ונועד רק להראות רצינות וכמובן שהדירה תישמר ולא תמכר לאחר בזמן שאנו בודקים וחושבים. ככלל, מדובר במסמך משפטי בעל השלכות משפטיות. ניתן לתבוע וגם להיתבע בגינו. כדאי להיוועץ בעו"ד לפני שחותמים על כזה מסמך, או לפחות להיות בטוחים לגמרי שהבנו מה המשמעות הגלומה במסמך הזה. אם יש התלבטות אזי כדאי להוסיף בכתב יד ובהסכמת המשווק כל הסתייגות שיש לנו וכמובן כל הבטחה שניתנה בעל פה על ידי הקבלן, או המשווק. עסקה של רכישת דירה היא בעלת משקל רב ועלותה מיליוני ₪ - הזהירות מתחייבת. ועוד הדרך ארוכה, לבחור את הדירה, כוונים, קומה, לוח פריסת תשלומים, בטחונות ועוד ועוד. הרשימה ארוכה, וכמו שעושים בדיקה לרכב לפני קנייתו, הרי שבוודאי שנעשה זאת לפני רכישת דירה וכדאי להתייעץ עם מומחים שיעזרו לנו. יש קשת של מומחים החל מיועצי משכנתאות, שמאי מקרקעין, מהנדסים, מתכננים, אדריכלים עורכי דין ועוד.
 


 
אין באמור לעיל להוות ייעוץ או תחליף לייעוץ.
ניתן לפנות בשאלות והערות למייל  : 
janashuki@gmail.com  או לטל' 050-6209256
 
 

פורסם ב"קול הפסגה" 2019
Facebook
 

SJ פתרונות מיסוי חכמים

משרד בוטיק "SJ פתרונות מיסוי חכמים" מהמובילים בתחום המיסוי. 
עוסק בטיפול, ייעוץ וליווי מקצועי ליזמים, קבלנים, חברות ועסקים פרטיים ובכלל זה יועץ ומנחה מקצועי לעו"ד בתחומי הנדל"ן, המסחרי והעסקי במישור הפלילי והאזרחי.
וכן לרואי חשבון ויועצי מס. מתן חוות דעת מקצועית לבתי משפט, בירורים,
שומות וערעורים מול מגוון אגפי רשות המיסים.

טיפול שוטף, קבלת אישורים מראש מרשויות המס PRE RULING, תכנון מס
וליווי עסקאות. 

המשרד בבעלות וניהול יהושע (שוקי) ג'אנה, רו"ח, עו"ד, כלכלן ושמאי מוסמך. מרצה ויועץ. בכיר לשעבר בעל ניסיון רב ברשויות המס. מרצה ומפרסם בתחומי המיסוי והנדל"ן.

למענה ישיר:

נייד: 050-6209256


דוא"ל: 
jana@sj-smartax.com



כתובת:
גבעת שאול, ירושלים
Facebook

C התכנים באתר ובמאמרים שייכים לעו"ד ורו"ח יהושע ג'אנה, אין להעתיק, לשכפל או לעשות בהם שימוש ללא אישור מפורש בכתב. אין לראות בתכנים המוצגים באתר משום ייעוץ מקצועי. התכנים כלליים ולא יכולים להחליף חוות דעת לגופו של עניין.