SJ   פתרונות מיסוי חכמים

מדרגות נעות


לדירת מגורים יחידה קיים מס רכישה מופחת לפי מדרגות מס המתעדכנות אחת לשנה.
בתאריך 15.1.16 התפרסמו מדרגות מס רכישה חדשות ברכישת דירת מגורים יחידה. כחיום ניתן לרכוש דירת מגורים עד שווי 1,600,000 ש"ח ללא מס רכישה ובתנאי והדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הרוכש.
הבשורה לרוכשי הדירות

רוכשי הדירות בשנת 2016 ישמחו לשמוע שמדרגות מס הרכישה עודכנו ומעתה מדרגת המס בשיעור אפס גדלה ועומדת על קצת למעלה מ – 1,600,000 ₪. כלומר כל מי שרוכש דירת מגורים וזאת דירתו היחידה ואותה הדירה מחירה נמוך מ – 1,600,000 ₪, למעשה לא ישלם כלל מס רכישה. בהחלט בשורה משמחת. ליתר דיוק המדרגה המלאה היא בסכום של 1,600,175 ₪.

המשמעות היא שנוכל לרכוש דירה יקרה יותר ממה שהיה ניתן עד עכשיו ועדיין להיות במדרגה שבה מס הרכישה הוא אפס. אבל כמו תמיד לא הכל ורוד ומנצנץ. במקביל לשינוי הזה, גם הדירות עצמן התייקרו ולמעשה, כל הזמן, עדיין, מחירי הדירות עולים. כלומר גם המחיר לאותה דירה שקודם רכשנו בפחות כסף, גם מחיר זה עלה, ולכן אין הרווח מעליית מדרגת מס הרכישה בשיעור אפס, מתקזז אל מול עליית מחירי הנדל"ן.

כבר שנים מדובר על תוכניות להורדת מחירי הנדל"ן ובפועל זה לא קורה. אני תוהה לעצמי וכי למה שזה יקרה אם יש כל כך הרבה מרוויחים מהמחיר הגבוה של הנדל"ן. אבל ההבטחות נשמעות ועדיין קיימות.

מדרגות מס הרכישה מעודכנות מעת לעת על פי חוק והן צמודות לשיעור עליית מדד שירותי הדיור בבעלות הדיירים, כפי שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. על פי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, המדרגות מתעדכנות אחת לשנה והעדכון נעשה על פי השינוי במדד שירותי הדיור כאמור. בשנת 2015, עלה מדד שירותי הדיור ב- 2% ולכן גם מדרגות מס הרכישה עודכנו ורווחו ב – 2%. המדרגות החדשות תהיינה בתוקף לאורך כל שנת 2016. עדכון מדרגות מס הרכישה יכול להיעשות בצו של שר האוצר ובאישור ועדת הכספים של הכנסת גם במהלך השנה.
נכון לרגע זה, עודכנו המדרגות ולמעשה אם בשנת 2015 רכישת דירת מגורים זכתה לשיעור מס רכישה אפס רק אם מחירה היה נמוך מ – 1,568,800 ₪, הרי שעתה ניתן לרכוש גם במחיר גבוה מזה ועד כ – 1,600,000 ₪ ועדיין לא לשלם מס רכישה.

 

המדרגות החדשות למס הרכישה לדירה יחידה לשנת 2016 הינן :
 
עד 1,600,175 ₪ 0%
על חלק השווי העולה על  1,600,175 ועד 1,898,005 ₪ 3.5%
על חלק השווי העולה על 1,898,005 ועד 4,896,615 ₪ 5%
על חלק השווי העולה על 4,896,615 ועד 16,322,055 ₪ 8%
על חלק השווי העולה על 16,322,055 ומעלה 10%
 
 
המשמעות של המדרגות החדשות היא שדירות בנות 3 חדרים יכולות להירכש ללא תשלום מס רכישה, כך גם דירות של 4 חדרים באזורים מסוימים ואילו דירות 5 חדרים שהן דירתו היחידה של הרוכש יחוייבו במס רכישה. למשל, דירה בשווי של 2,000,000 ₪ תחוייב במס רכישה בסך של 15,524 ₪.
מה יקרה אם זאת לא דירתו היחידה של הרוכש ? מס הרכישה שיחול הוא 160,000 ₪. יחי ההבדל.
כיום ניתן לרכוש דירה חדשה, חלופית לישנה, ותוך שנתיים למכור את הדירה הישנה ועדיין הדירה הנרכשת תחשב כדירה יחידה. הצעת חוק חדשה שכבר פורסמה, מציעה לקצר את התקופה לשנה בלבד במהלכה יהיה ניתן למכור את הדירה הישנה. כוונת ההצעה היא להאיץ כניסת דירות למעגל ההיצע והמכירות. ההערכה המקובלת שהצעה זאת כנראה תתקבל – כדאי אולי להיערך עתה ומי שרוצה להחליף דירה יעשה זאת בקרוב ולפני השינוי המוצע.
חשיבות ההגדרה נעוצה בכך שמי שרוכש דירה, והדירה הנרכשת אינה דירתו היחידה, חשוף למדרגות מס רכישה גבוהות מאוד ללא הקלה. מדרגות אלו נקבעו כהוראת שעה והן תהיינה בתוקף עד סוף שנת 2020. מדרגות מס רכישה לדירה יחידה ניתנות רק למי שהוא תושב ישראל, או לתושב חוץ שמבצע עלייה לישראל בתוך שנתיים מהרכישה.
 
להלן מדרגות מס רכישה לשנת 2016 ברכישת דירת מגורים שאינה יחידה:

 
על חלק השווי שעד 4,896,615 ₪ 8%
על חלק השווי העולה על 4,896,615 ₪ 10%
 
 
ההבדל במס הרכישה בין רכישת דירת מגורים יחידה לדירת מגורים נוספת הוא משמעותי וכואב מאוד למי שלא מתכנן את צעדיו מראש.
החוק מפרט עוד מספר מקרים פרטניים ומיוחדים בהם ניתן להחשיב דירה כדירת מגורים יחידה. רכישה טובה ונעימה.
 






אין באמור לעיל להוות ייעוץ או תחליף לייעוץ.
ניתן לפנות בשאלות והערות למייל  : 
janashuki@gmail.com  או לטל' 050-6209256
  
פורסם ב"קול הפסגה" 2016
Facebook
 

SJ פתרונות מיסוי חכמים

משרד בוטיק "SJ פתרונות מיסוי חכמים" מהמובילים בתחום המיסוי. 
עוסק בטיפול, ייעוץ וליווי מקצועי ליזמים, קבלנים, חברות ועסקים פרטיים ובכלל זה יועץ ומנחה מקצועי לעו"ד בתחומי הנדל"ן, המסחרי והעסקי במישור הפלילי והאזרחי.
וכן לרואי חשבון ויועצי מס. מתן חוות דעת מקצועית לבתי משפט, בירורים,
שומות וערעורים מול מגוון אגפי רשות המיסים.

טיפול שוטף, קבלת אישורים מראש מרשויות המס PRE RULING, תכנון מס
וליווי עסקאות. 

המשרד בבעלות וניהול יהושע (שוקי) ג'אנה, רו"ח, עו"ד, כלכלן ושמאי מוסמך. מרצה ויועץ. בכיר לשעבר בעל ניסיון רב ברשויות המס. מרצה ומפרסם בתחומי המיסוי והנדל"ן.

למענה ישיר:

נייד: 050-6209256


דוא"ל: 
jana@sj-smartax.com



כתובת:
גבעת שאול, ירושלים
Facebook

C התכנים באתר ובמאמרים שייכים לעו"ד ורו"ח יהושע ג'אנה, אין להעתיק, לשכפל או לעשות בהם שימוש ללא אישור מפורש בכתב. אין לראות בתכנים המוצגים באתר משום ייעוץ מקצועי. התכנים כלליים ולא יכולים להחליף חוות דעת לגופו של עניין.