SJ   פתרונות מיסוי חכמים

מס רכישה - למה וכמה?
רו"ח  יהושע (שוקי) ג'אנה

סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין מטיל חיוב במס רכישה על הרוכש בעזקת מקרקעין. על הרוכש לשלם מס רכישה בשיעור מתוך שווי הרכישה. שעור מס הרכישה משתנה על פי סוג וסווג המקרקעין שנרכשו. מס רכישה מהווה נטל (או אם תבחרו בראייה הנגדית, פלח חשוב מגביית מיסי המקרקעין השונים). 

המס כאמור מוטל על הקונה עם ביצוע העסקה ועל כל שווי הרכישה. מה זאת אומרת על כל שווי הרכישה ומתוך מה אם כך מחושב שווי המס?
על כך במאמר שלפניכם

אם כך, מאחר והמס נגבה בסיום העסקה, התחשיב למס כולל סכומים נוספים על ערך הנכס עצמו.

מה נכלל בתשלומי מס רכישה

כידוע בתוך שווי הרכישה כבר כלולים מיסים שונים שהרוכש משלם.
כך למשל אותו שווי מגלם כבר מע"מ בשיעור 18% -אם מדובר בנכס שנרכש מקבלן. בתוך השווי מגולמים היטלים שונים, הרווח של הקבלן ואף מס ההכנסה שהוא משלם מתוך אותו תשלום המהווה את שווי הרכישה.
באופן משוער מרכיב המיסים הישירים והעקיפים מתוך שווי הרכישה הכללי מהווה סך של כ – 40%.
כאמור על כל אלו בא לבסוף מס הרכישה.

האם אין כאן מס כפול?
אם מס הרכישה נגבה בסוף על כלל העלות, הרי שזו כפי שראינו לעיל כוללת כבר מיסם (כמו מע"מ ועוד), הרי שיש כאן גביית מס על המס שכבר נגבה.
והרי כלל הוא בדיני המס שאין לשלם מס על מס. כלל זה לא מיושם במקרה של מס רכישה וכפי שאנו רואים מוטל המס על שווי שכולל כבר מיסים שונים בתוכו. שאלה זו נבחנה והתשובה שניתנה לכך היא שברגע שמשולם מס – למשל מע"מ, הרי הוא הופך לחלק ממרכיב השווי בעסקה הבאה. כלומר אם נרכש נכס בשווי 900,000 ₪ ושולם לדוגמה מע"מ בסך של 100,000 ₪, הרי שאם מחזיק הנכס ימכור מייד את אותו הנכס, הוא ידרוש עבורו מחיר של 1,000,000 ₪ ובכך יחזיר לעצמו את המע"מ ששילם כמגולם בתוך שווי העסקה הבאה. הסבר נוסף לשבירת הכלל שלא משלמים מס על מס – מס הרכישה מוחזר כניכוי בעת מכירת הנכס, באופן כזה שאם המכירה העתידית מתחייבת במס שבח, הרי שמס הרכישה ששולם בעת הרכישה מנוכה בשומת השבח במכירה ומקטין את מס השבח שאמור להשתלם. כלומר מס הרכישה אמור להיות מוחזר באופן כזה או אחר, (לא תמיד וגם לא באופן מלא) בעת מכירת הנכס.מומלץ מאוד לשמור את שוברי תשלום מס הרכישה, גם כהוכחת תשלום וגם לשם דרישת ניכוי המס בעת המכירה בעתיד. אמנם קיים רישום אצל רשויות המס אבל רצוי לשמור את הוכחת התשלום. על רכישת המקרקעין יש חובה להצהיר לרשויות המס בתוך 40 ימים ממועד הרכישה. בנוסף יש לחשב את מס הרכישה בעסקה ולשלם אותו על פי החישוב. חריגה ואיחור בהצהרה ובתשלום המס גוררים תוספות תשלום בצורת הפרשי הצמדה, ריבית ואף קנסות בגין אי תשלום במועד.
כל התשלומים הללו יוטלו על רוכש המקרקעין, לכן כדאי להיות ערים לכך ולוודא שאיש המקצוע המטפל בנושא יבצע את הפעולות הללו במסגרת הזמן הנקוב. על רקע זה מתגלעות לא אחת מחלוקות אם איש המקצוע, מי אחראי לעיכוב ועל מי לשאת בקנסות.

אז כמה באחוזים משלמים מס רכישה?
כאמור מס הרכישה מוטל על שווי הרכישה בשיעורים שונים לפי סוג הנכס וסווגו כדלקמן: על כל נכס שהוא לא דירת מגורים שיעור מס הרכישה עומד כיום על 6%. כך מקרה בו נרכש נכס בסך מיליון ₪, מס הרכישה יהיה בשיעור של 6% מהשווי ויסתכם בסך של 60,000 ₪.במקרה חריג ישולם מס בשיעור 5% וזאת אם נרכשה קרקע וביום הרכישה קיימת תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, המתירה בנייה של דירת מגורים אחת לפחות על הקרקע וישנו היתר בניה, כמשמעו בחוק התכנון והבניה, בתוקף המתיר לבנות דירת מגורים אחת לפחות במקרקעין. לחילופין, שבתוך 32 חודשים מיום הרכישה של הקרקע, התקבל היתר בניה המתיר לבנות דירת מגורים אחת לפחות במקרקעין. לעומת זאת, מס הרכישה משתנה ככל שמדובר ברכישת דירת מגורים.

דירה נוספת או דירה להשקעה
מס הרכישה ככל שמדובר בדירת מגורים משתנה במצב בו מדובר על רכישת דירה נוספת, כלומר בבעלות הרוכש כבר דירה אחת ,או יותר, ועתה הוא רוכש דירה נוספת. המצב האחר הוא שלרוכש זוהי דירתו היחידה, הווי אומר שאין לו דירה נוספת בעת רכישת הדירה. כיום ועד לתאריך 31/12/2014 מס הרכישה על דירה נוספת מתחיל במדרגת מס של 5% ועולה ככל ששווי הדירה הנרכשת גדול יותר,עד מדרגת מס של 10%. לשם המחשה, מדרגת מס של 5% היא עד לתקרת שווי של 1,089,350 ₪. מדרגת המס הבאה בשיעור 6% היא משווי של 1,089,350 ₪ ועד לתקרת שווי של 3,268,040 ₪ וכך הלאה עד שיעור 10% לדירות יוקרה עבור חלק שווי שעולה על 15,000,000 ₪. לדוגמה, עבור דירה ממוצעת בת שלושה חדרים שעולה מיליון ₪ ישולם מס רכישה בשיעור 5% ויסתכם ב – 50,000 ₪. בעוד שעבור דירה ממוצעת של 4 חדרים בשווי של 1,400,000 ₪ ישולם מס רכישה בשיטת המדרגות – עד שווי מצטבר של 1,089,350 ₪ שיעור של 5% בסך 54,467 ₪, ועל ההפרש בסך 310,650 עד 1,400,000 ₪, ישולם מס בשיעור 6% בסך של 18,639 ₪. בסך הכל עבור הדירה ישולם מס של 73,106 ₪. בהחלט סכום לא מבוטל ובהתחשב בכך שרוכש הדירה בדרך כלל כבר ניצל את כל מקורותיו הכספיים ברכישה עצמה, הרי שעתה כל תוספת תשלום מהווה עול עצום. ככלל תמיד מומלץ לקחת בחשבון תוספות תשלום של עד כ- 10% משווי הדירה עצמה עבור תשלומים שונים כגון שכ"ט מתווך, שכ"ט עורך דין, תשלום מס רכישה ועוד. הואיל ורוב רכישות הדירה הן של אלו הנקראות "דירה יחידה", הרי שבטור הבא אקדיש את הנושא להסבר המושג ואיך ניתן לנסות ולחסוך תשלומי מס רכישה וממה ניתן להיזהר על מנת שלא לשלם מס מיותר.

אין באמור לעיל להוות ייעוץ או תחליף לייעוץ

פורסם ב"קול הפסגה" 10/13
Facebook
 

SJ פתרונות מיסוי חכמים

משרד בוטיק "SJ פתרונות מיסוי חכמים" מהמובילים בתחום המיסוי. 
עוסק בטיפול, ייעוץ וליווי מקצועי ליזמים, קבלנים, חברות ועסקים פרטיים ובכלל זה יועץ ומנחה מקצועי לעו"ד בתחומי הנדל"ן, המסחרי והעסקי במישור הפלילי והאזרחי.
וכן לרואי חשבון ויועצי מס. מתן חוות דעת מקצועית לבתי משפט, בירורים,
שומות וערעורים מול מגוון אגפי רשות המיסים.

טיפול שוטף, קבלת אישורים מראש מרשויות המס PRE RULING, תכנון מס
וליווי עסקאות. 

המשרד בבעלות וניהול יהושע (שוקי) ג'אנה, רו"ח, עו"ד, כלכלן ושמאי מוסמך. מרצה ויועץ. בכיר לשעבר בעל ניסיון רב ברשויות המס. מרצה ומפרסם בתחומי המיסוי והנדל"ן.

למענה ישיר:

נייד: 050-6209256


דוא"ל: 
jana@sj-smartax.com



כתובת:
גבעת שאול, ירושלים
Facebook

C התכנים באתר ובמאמרים שייכים לעו"ד ורו"ח יהושע ג'אנה, אין להעתיק, לשכפל או לעשות בהם שימוש ללא אישור מפורש בכתב. אין לראות בתכנים המוצגים באתר משום ייעוץ מקצועי. התכנים כלליים ולא יכולים להחליף חוות דעת לגופו של עניין.