SJ   פתרונות מיסוי חכמים

מרבה נכסים מרבה דאגה- – איך נוספו לנו דירות שלא ספרנו

לקראת כוונת שר האוצר להטיל היטל על בעלי שלוש  ומעלה דירות מגורים.
מהו ההיטל ואיך ניתן להתחמק מתכולת ההיטל.
שר האוצר לא מפסיק להפתיע. לאחר ששיעורי המס על רכישת דירות מגורים השתנה והעלו את שיעור המס על רכישת דירה נוספת, ולאחר שביטלו פטורים ממס שבח בעת מכירת מקרקעין ועוד סוגי גזרות שונות. עכשיו מתרחשת גזרה חדשה של מס מיוחד על מי שיש לו מספר דירות. כל הצעדים כבר נכתבו והוסברו במדור זה בעבר. הניסיון של שר האוצר להוזיל את מחירי הדירות, כפי שהבטיח מעל לכל במה ערב הבחירות האחרונות, מביא אותו לצעדים שונים ומשונים, בנתיים ללא הואיל. מחירי הדירות אינם יורדים. עובדה. אבל הציבור לא מפסיק לשלם את המחיר של הניסיונות השונים בצורה של מיסים וקשיים שונים. כאילו שזה מה שיועיל להוריד את מחירי הדירות, אבל כך קל לשווק את הצעד לציבור שזה מאוד הכרחי להוזלת מחירי הדירות, לכן מוצע להטיל מס על בעלי דירות המחזיקים בשלוש דירות ומעלה.
תוטל חבות מס על המחזיקים החל מהדירה השלישית ואילך בשיעור של 1% משווי הדירה
השלישית ואילך, בהתאם לאומדן שתערוך המדינה, על בסיס שווי למטר מגורים לכל אזור
כהגדרתו בטבלת האזורים הסטטיסטיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ובלבד שסכום
המס לא יעלה על 1,500 ש"ח לחודש. כלומר, מי שהוא בעלים של 3 דירות ויותר, ישלם
מס של 1% משווי הדירות שלו – מהדירה השלישית ומעלה. כמובן שצריך לאמוד את שווי
הדירות הללו ובהתאם לכך לגבות את המס. על פי ההצעה תוכן מפת שווי של הנדל"ן בארץ,
בדומה לשיטת הארנונה, ומי שיש לו דירה באזור מסויים, ערכה יקבע לפי השווי בטבלה לאותו אזור.
בעל הדירות יוכל לבחור איזה מבין דירותיו הוא רוצה שיוטל עליהן מס – הוא בוודאי יבחר את הדירות היותר זולות, על מנת שהמס יהיה נמוך יותר. אם לא הודיע בעל דירות לרשות המסים על הדירות שבכוונתו להחשיבן כדירה השלישית ומעלה, יוטל המס על הדירות שלהנחת רשות המסים הן הדירות הזולות ביותר שבבעלותו. כאמור סכום המס החדש יהיה עד 1,500 ₪ לחודש, או במילים אחרות – 18,000 ₪ לשנה.
בוודאי שמי שקרא עד לכאן חושב שהכתבה לא נוגעת אילו, הואיל ואין לו שלוש דירות ואין לו מה לחשוש מהמס החדש. אם כך, כדאי שתקראו היטב ועד הסוף את הכתבה. בעלות על דירות נחשב מי שיש לו דירת מגורים במשמעות הפשוטה של הדברים, אבל גם מי שיש לו שליש מדירה נחשב כבעל דירה, או מי שיש לו חצי מדירה שקיבל בירושה. לדוגמה, אם לאדם יש דירת מגורים בה הוא גר, וכן יש לו בעלות של שליש דירה אחרת שאותה רכש עם שותפים, או שהוא מחזיק עם גרושתו – אישתו לשעבר, ובנוסף הוא קיבל בירושה יחד עם יורש נוסף דירת מגורים ולכן חלקו הוא רק חצי מהדירה – פתאום מסתבר שהוא כנראה בעלים של שלוש דירות. לפי ההצעה המתגבשת על ידי שר האוצר, אותו אדם יהיה חייב במס החדש.

ספירת הדירות תיעשה לפי תא משפחתי, קרי הדירות שבבעלות הבעל ואשתו וילדיהם שעד גיל 18 – למעט בני זוג פרודים.

אם נתבונן היטב, הרי שרבים הם האנשים בעלי שלוש דירות ומעלה. כדאי לדעת שגם יחידת דיור שבנינו נחשבת לדירה נוספת. גם אם הסבנו את מרתף הבית ליחידת דיור, הרי שהיא יכולה להיחשב כדירה נוספת. ישנם בוודאי הרבה אנשים שפיצלו דירה שיש להם למספר יחידות ומשכירים כל יחידה באופן עצמאי. כל יחידה כזאת היא דירה נוספת. גם אנשים שמשכירים יחידת דיור שיש להם במרתף של הבית יחשבו כבעלי דירה נוספת. כמו שכתבתי, אם נתבונן היטב, חלקנו ימצא את עצמו כבעלים של שלוש דירות ויותר, ופתאום המס החדש דופק לפתחו. עד 1,500 ₪ לחודש. לא מעט כסף. השוק כבר כמרקחה ורבים שואלים כיצד ניתן להימלט מהמס החדש ומה ניתן לעשות על מנת שלא להיכנס לתכולת החייבים במס. יש מספר אפשרויות כיצד להיערך מבעוד מועד ולא להיכנס לרשימת התחולה של המס. בכתבה הבאה אציע מספר אפשרויות כאלו לפיהן יהיה ניתן שלא להיכנס להגדרה של בעל שלוש דירות, ולא להתחייב במס, או לפחות להקטין את מספר הדירות שבבעלות וכך להקטין את המס.​


אם כן, מה ניתן לעשות ?

כדאי לבחון את המצב האישי של כל אחד מאיתנו. אם יש ספק, כדאי תמיד להתייעץ במומחה לנושא. בכל אופן יש מספר דרכים להתכונן מראש ולהתחמק מההיטל/מס המתוכנן.
קיימות מספר דרכים, דרך אחת היא לאחד ולמזג יחידות דיור מפוצלות. בעצם האיחוד של היחידות, מתקבלת יחידה אחת במקום שתיים (או יותר) מפוצלות וכך מספר הדירות שבבעלות קטן. כדאי לציין שמדובר בעסקת מקרקעין, אולם ניתן לבקש פטור מהמס ולמעשה לבצע את המהלך ללא מיסוי. דרך שנייה היא לשמור על שווי המקרקעין שבבעלותנו, אולם להפחית את מספר הדירות. הואיל והמס החדש יחול לפי מפתח של מספר הדירות ולא השווי שלהן – אם יש לי בעלות על דירה אחת בשווי שלושה מיליון ₪, המס לא יחול עלי, בעוד שאם יש לי שלוש דירות בשווי מיליון ₪ כל אחת, המס כן יחול עלי. לכן אפשר למכור שתי דירות של מיליון ₪ כל אחת, ולרכוש דירה אחת בשווי של שני מיליון ₪. כך נהייה בעלים של שתי דירות בלבד, עדיין בשווי של שלושה מיליון, והמס לא יחול, כי עתה הבעלות היא רק על שתי דירות ולא שלוש.

דרך נוספת היא העברת דירות לקרובים. ישנה הגדרה ברורה מי נחשב קרוב על פי החוק. ואם מעבירים דירה לאותו קרוב, הרי שלא יחול מס שבח, אלא רק מס רכישה מוקטן. כך למשל, ניתן להעביר במתנה דירה לילד בגיר – מעל גיל 18 .
באופן זה מספר הדירות המוחזקות יקטן. כמובן שיש לשים לב שהילד שמקבל את הדירה, לא יחשב הוא בעצמו לבעלים של שלוש דירות. יש עוד מספר דרכים, שלא פירטתי כאן, באפשרותן ניתן שלא להכנס לתכולת המס החדש. דרכים אלו גם הן מביאות לתוצאה של הקטנת מספר הדירות הנספרות אצל כל אחד ועל ידי כך לא נכנסים למיסוי החדש. ישנה ביקורת ציבורית לגבי החוק החדש של מיסוי שלוש דירות ומעלה. לדעתי הביקורת צריכה להיות חזקה יותר ולו רק בגלל שזה מס לא מוצדק. המיסוי הזה מזכיר לי תחושה של "הלאמת נכסים" שנעשו במשטרים אחרים. מחר אולי יבקש שר האוצר למסות את מי שיש לו שלוש טלויזיות בבית, או שלושה שעונים. אני לא מוצא איך המיסוי הזה פותר משהו ברמה הלאומית, ברמה הכלכלית או פותר בעיה כל שהיא ולחילופין משרת מטרה כלשהי. יש כאן בעיה חמורה של פגיעה בחירות הכלכלית, פגיעה בקניין של האדם ונטל לא מוצדק. מדוע אדם שהרויח כסף, שילם עליו מס הכנסה ורכש לעצמו 3 דירות קטנות, לא יקרות, שילם עליהן מס רכישה בעת שרכש אותן וישלם עליהן מס שבח בעת שימכור אותן, ואם הן מושכרות אזי הוא אולי גם חייב במס הכנסה, ועכשיו צריך לשלם גם מס חדש נוסף ? למה? ובכן אני, ולא רק אני, לא רואה את ההיגיון של המס החדש שרק יוסיף לחוסר היציבות ואי הוודאות. עכשיו אנשים צריכים להוציא כסף, על מנת שיוכלו לחסוך כסף באי תשלום המס. מעוות. פנה אלי אדם בבהלה מפני המס החדש. ילדיו התחתנו והוא רכש לכל ילד דירה. על מנת שהדירה לא תירשם על שני בני הזוג, שמא הם יתגרשו בעתיד ואז הדירה תתחלק, הוא רשם את הדירות על שמו, ונתן לכל ילד לגור בדירה יחד עם אשתו ומשפחתו. עכשיו הוא בעל שלוש דירות. צודק ?​

 

אין באמור לעיל להוות ייעוץ או תחליף לייעוץ.
ניתן לפנות בשאלות והערות למייל  : 
janashuki@gmail.com  או לטל' 050-6209256
 
 

פורסם ב"קול הפסגה" 2013
Facebook
 

SJ פתרונות מיסוי חכמים

משרד בוטיק "SJ פתרונות מיסוי חכמים" מהמובילים בתחום המיסוי. 
עוסק בטיפול, ייעוץ וליווי מקצועי ליזמים, קבלנים, חברות ועסקים פרטיים ובכלל זה יועץ ומנחה מקצועי לעו"ד בתחומי הנדל"ן, המסחרי והעסקי במישור הפלילי והאזרחי.
וכן לרואי חשבון ויועצי מס. מתן חוות דעת מקצועית לבתי משפט, בירורים,
שומות וערעורים מול מגוון אגפי רשות המיסים.

טיפול שוטף, קבלת אישורים מראש מרשויות המס PRE RULING, תכנון מס
וליווי עסקאות. 

המשרד בבעלות וניהול יהושע (שוקי) ג'אנה, רו"ח, עו"ד, כלכלן ושמאי מוסמך. מרצה ויועץ. בכיר לשעבר בעל ניסיון רב ברשויות המס. מרצה ומפרסם בתחומי המיסוי והנדל"ן.

למענה ישיר:

נייד: 050-6209256


דוא"ל: 
jana@sj-smartax.com



כתובת:
גבעת שאול, ירושלים
Facebook

C התכנים באתר ובמאמרים שייכים לעו"ד ורו"ח יהושע ג'אנה, אין להעתיק, לשכפל או לעשות בהם שימוש ללא אישור מפורש בכתב. אין לראות בתכנים המוצגים באתר משום ייעוץ מקצועי. התכנים כלליים ולא יכולים להחליף חוות דעת לגופו של עניין.