SJ   פתרונות מיסוי חכמים

רכישת דירה לילדים- טעויות מס


הורים רבים רוצים לעזור לילדים ולקנות עבורם דירה. רצון זה של ההורים יכול לבוא לידי ביטוי בעת שהילדים מתחתנים, או אפילו בטרם יינשאו, העיקר שתהייה רשומה על שם הילדים דירה שתהווה קניין שלהם לכל דבר ועניין. לא אחת פעולתם  של ההורים נובע גם מרצון לחסוך במס. כידוע מס הרכישה על דירת מגורים יחידה, נמוך בהרבה מאשר מס הרכישה על דירת מגורים נוספת. בעוד ששיעור מס הרכישה לדירה מתחיל מ – 0%, הרי שלדירת מגורים נוספת המס מתחיל משיעור 8% ועד 10%. הפרשי המס יכולים להגיע למאות אלפי ₪. לכן, הורים יעדיפו לרשום נכסים על שם הילדים ולא על שמם, הואיל ולהם כבר יש דירה אחת, והמס לדירה נוספת יהיה גבוה מאוד, בעוד שלילדים אין דירת מגורים ולכן המס רכישה יהיה נמוך. עד כאן הכל טוב ויפה, אולם יש לתכנן את המעשה בתבונה ומראש ורצוי תוך קבלת יעוץ מבעל מקצוע. ביצוע הפעולה הנ"ל ללא תכנון מוקדם עלול להוביל לתוצאת מס גרועה – תאונת מס.
  תאונת מס כזאת קרתה במקרה של אנור שהגיע אף לבית המשפט (ו"ע 43385-04-14 אנור חברה לבניין ונכסים בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין – טבריה). נפסק כי מקרה בו הורה רוכש עבור ילדיו דירה ומממן זאת מכספו, ללא מעורבות פעילה של הילד, ורושם את הדירה על שם הילד, הרי שמדובר בשתי עסקאות – עסקה אחת רכישת הדירה על ידי ההורה ועסקה שנייה מכירת הדירה מההורה אל הילד. תאונה מס.

בעניין "אנור" מדובר במקרה בו לחברה היה חוב כלפי נושה שלה ולכן התבצע הליך של כינוס נכסים. במהלך הכינוס, החליט הנושה של החברה אשר שמו "משה", לרכוש שתי דירות מגורים שהיו בבעלות החברה ונמכרו במהלך הכינוס. משה רשם את שתי הדירות על שם שני ילדיו – דירה לכל ילד. למיסוי מקרקעין דווח על מכירות מהחברה לילדים הרוכשים. ראוי לציין כבר עתה, שלמשה הייתה כבר דירה רשומה על שמו ולכן מס הרכישה לדירות נוספות היה גבוה ואילו לילדים לא היו דירות על שמם ולכן מס הרכישה עבורם היה מופחת כשל דירה יחידה. מנהל מיסוי מקרקעין בטבריה שבחן את העסקה קבע, כי מדובר בשתי עסקאות. האחת מהחברה למשה, והשנייה
ממשה לילדים ולכן דרש מיסים בהתאם עבור שתי עסקאות. כזכור, למשה כבר הייתה דירה בבעלותו
ולכן תוספת המס הייתה גדולה מאוד. המחלוקת עברה לדיון בבית המשפט שקבע, כי משה היה הרוח
החיה והגורם הדומיננטי בעסקה - הוא זה שנכח בהליך ההתמחרות, הוא זה שהציע הצעה לכונס
הנכסים למכר הנכסים תמורת קיזוז החוב והוא זה שהיה לו אינטרס כלכלי ממשי בעסקה. בית המשפט
ראה במשה כמי שעמד בלב העסקה וניהל אותה. ההחלטה לרישום הדירות על שם הילדים נולדה
בדיעבד ובשלב מאוחר יותר וזאת רק כדי לקדם את המהלך הפיקטיבי של עסקה אחת על שם
הילדים, במקום שתי עסקאות.

שימו לב, אסור להסיק שבכל מקרה רכישת דירה לילדים תחוייב במס כאילו התבצעו שתי עסקות, אלא שיש להיות ערניים לצורת ביצוע העסקה, עליה להיות אמיתית ושקופה. הדבר הכי לגיטימי הוא שהורה ירכוש דירה עבור ילדיו – רצוי שהם יהיו מעורבים בעסקה מלכתחילה, ולא לערב אותם תוך כדי התקדמות העסקה ורק משיקולי חיסכון מס. בנסיבות המקרה של פסק הדין, צירוף הילדים בשלב מתקדם של העסקה, היה רק על מנת להסוות את הרוכש האמיתי בעסקה, ולכן לא ניתן להתעלם מכך, אלא לחייב במס על שתי עסקאות. השארת נתיב ביקורת, תיעוד, תצהיר אצל עורך דין קודם לביצוע העסקה ואמצעים נוספים, יכולים לחסוך התדיינות בדיעבד מול רשות המיסים בניסיון להוכיח את כוונת העסקה במקור. כאמור, אין לחשוש ממימון ורכישת דירה לילדים, אולם יש לעשות זאת באופן שאם יתעוררו ספקות, אזי יהיה ניתן להוכיח גם בדיעבד על כוונת העסקה במקור. כדאי להעיר, לקבלת דירה במתנה יש השלכות מיסוי שונות על מקבל המתנה – הוא יכול למכור את הדירה בפטור ממס רק כעבור תקופת צינון, אחרת יחוייב במס שבח, הוא יהיה מנוע מקבלת הטבות ממשרד השיכון, כגון בפרויקט "מחיר למשתכן", קבלת משכנתא מוטבת ועוד.
גם במתן מתנה אסור לטעות וכדאי להתייעץ.


.
 
אין באמור לעיל להוות ייעוץ או תחליף לייעוץ.
ניתן לפנות בשאלות והערות למייל  : 
janashuki@gmail.com  או לטל' 050-6209256
 
 

פורסם ב"קול הפסגה" 2017
Facebook
 

SJ פתרונות מיסוי חכמים

משרד בוטיק "SJ פתרונות מיסוי חכמים" מהמובילים בתחום המיסוי. 
עוסק בטיפול, ייעוץ וליווי מקצועי ליזמים, קבלנים, חברות ועסקים פרטיים ובכלל זה יועץ ומנחה מקצועי לעו"ד בתחומי הנדל"ן, המסחרי והעסקי במישור הפלילי והאזרחי.
וכן לרואי חשבון ויועצי מס. מתן חוות דעת מקצועית לבתי משפט, בירורים,
שומות וערעורים מול מגוון אגפי רשות המיסים.

טיפול שוטף, קבלת אישורים מראש מרשויות המס PRE RULING, תכנון מס
וליווי עסקאות. 

המשרד בבעלות וניהול יהושע (שוקי) ג'אנה, רו"ח, עו"ד, כלכלן ושמאי מוסמך. מרצה ויועץ. בכיר לשעבר בעל ניסיון רב ברשויות המס. מרצה ומפרסם בתחומי המיסוי והנדל"ן.

למענה ישיר:

נייד: 050-6209256


דוא"ל: 
jana@sj-smartax.com



כתובת:
גבעת שאול, ירושלים
Facebook

C התכנים באתר ובמאמרים שייכים לעו"ד ורו"ח יהושע ג'אנה, אין להעתיק, לשכפל או לעשות בהם שימוש ללא אישור מפורש בכתב. אין לראות בתכנים המוצגים באתר משום ייעוץ מקצועי. התכנים כלליים ולא יכולים להחליף חוות דעת לגופו של עניין.