SJ   פתרונות מיסוי חכמים

שאלות ותשובות

חברה שהינה איגוד מקרקעין ובבעלותה שני נכסי נדל"ן, בשנת 2021 על פי חוזה מכר, היא מכרה את שני הנכסים.
כל הפעילות של החברה הינה הכנסות משכירות של שני הנכסים. התקבלה שומת שבח בשנת 2022, האם ניתן לייחס את חישוב הרווח הון בדוח 2021 ולקבל החזר מס שבח עבור הנכסים למרות שהשומה התקבלה ב2022?
תשובה :
מכירת נכסי המקרקעין הייתה בשנת 2021. הליכי השומה במיסוי מקרקעין הסתיימו בשנת 2022. הדווח למס הכנסה הוא עבור הכנסות ממקורות שונים שהיו בשנת מס מסויימת. במקרההנדון השבח נוצר בשנת 2021 וזוהי השנה לדווח. כך גם לפי לשון סעיף 2 רישא לפקודת מס הכנסה "מס הכנסה יהא משתלם, בכפוף להוראות פקודה זו, לכל שנת מס, בשיעורים המפורטים להלן, על הכנסתו של אדם תושב ישראל שהופקה או שנצמחה בישראל או מחוץ לישראל ועל הכנסתו של אדם תושב חוץ שהופקה או שנצמחה בישראל". לפיכך בנסיבות לעיל שנת הדווח היא 2021 ללא קשר למועד בו הסתיימו הליכי השומה בשנת 2022.​


 
 
Facebook
הגשתי למיסוי מקרקעין/מס רכוש בקשה לביטול קנסות , ריביות והפרשי הצמדה שהתווספו לקרן. הבקשה התקבלה חלקית אולם ברצוני לערער עליה. למי עלי להגיש את הערר/הערעור. מי הערכאה המשפטית המוסמכת? בחוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה קיימת הוראת חוק ברורה לגבי ערכאת הערעור, זו היא ועדת ערר בבית משפט המחוזי, אולם בחוק מס רכוש לא קיימת הוראה כזאת. במס רכוש הסמכות היא לוועדת ערר אולם רק בשאלה שומתית.
תשובה:
ההליך שבסעיף 27 לחוק מס רכוש שמור שערעור על שומת קרקע. ביטולי קנסות וריבית היא סמכות משרדית מתוקף סעיף 34 לחוק מס רכוש. ההליך לתקוף החלטה כאמור היא באמצעות בית המשפט.
בהליך ת"א 2117-09 דוד מחקשוולי ואח' נ' רשות המיסים, נדונה השאלה האם בית המשפט מוסמך לדון בקביעת קיומו של חוב מס רכוש וגובה חוב מס רכוש – נקבע שאלו שאלות שומתיות שצריכות לההיות נדונות בפני ועדת ערר.
במקרה הנדון כאן,שאלה קנס לא נוגעת לקיומו של חוב המס ולכן לא חלק מהליך של קביעת השומה שנדון בפני ועדת ערר.

 
 
במידה ואני עורכת חישוב מס שבח, לבית או נכס אחר, ויש לי הוכחות, כבקשה להיתר (גרמושקה) + היתר, כי לפני 40 שנים המוכר/ הלקוח בנה קומה לבית של כ- 100 מ'. אין בידיי את עלויות הבניה או חשבוניות קבלות מלפני 40 שנים אך יש ראיות חד משמעיות, שהלקוח בנה את הקומה. מה הדרך, ומה צריך להציג למסוי מקרקעין, לצורך ניכוי עלויות הבניה או שווי הבניה, אם הוא רלוונטי ? 
תשובה:
מיסוי מקרקעין מתיר ניכויים על פי אסמכתא. האסמכתא צריכה להעיד מי המשלם ובגין איזה נכס הוצאו אותם ניכויים נדרשים.
לא אחת חסרות אסמכתאות ואולם ברור שהן היו והוצאו בגין הנכס הנמכר. בנסיבות אלו כדאי להצטייד בחוות דעת שמאי מקרקעין שייתן אומדן לעלויות הבנייה בצירוף תמונות.
מיסוי מקרקעין לא מחוייב לקבל את הערכת השמאי, ואולם בדרך כלל אם העלויות סבירות ותואמות את מה שנבנה, הרי שהם יאותו לקבל זאת כניכוי – לעיתים בהפחתה מסויימת בגין מיסים שיש ספק ששולמו בעבר בעת הבנייה – מע"מ על עלויות הבנייה וכדומה.


 

אין באמור לעיל להוות ייעוץ או תחליף לייעוץ.
ניתן לפנות בשאלות והערות למייל  : 
janashuki@gmail.com  או לטל' 050-6209256
 
המקרה: חברה בבעלות יחיד, זכתה במכרז של המנהל להקצאת נכס מקרקעין (מגרש). בשלב זה עדיין לא שולמה תמורתו ולא בוצעה ההקצאה בפועל של המגרש. בשלב הזה, מכניסים עוד שותף לחברה (הקצאת מניות). האם בשלב הזה החברה כבר נחשבת לאיגוד מקרקעין וצריך לשלם מס רכישה על ידי השותף הנכנס (וגם לחשב שבח אצל השותף המקורי)? ואז, בהקצאת המגרש בפועל ע"י המנהל צריך לשלם שוב מס רכישה על הנכס בחברה, או שמא שעדיין זה לא איגוד מקרקעין, ואין עסקת מקרקעין בשלב של הקצאת המניות, ורק בעת הקצאת המגרש ע"י המנהל רק אז יש חבות במס רכישה עלידי החברה?
 

SJ פתרונות מיסוי חכמים

משרד בוטיק "SJ פתרונות מיסוי חכמים" מהמובילים בתחום המיסוי. 
עוסק בטיפול, ייעוץ וליווי מקצועי ליזמים, קבלנים, חברות ועסקים פרטיים ובכלל זה יועץ ומנחה מקצועי לעו"ד בתחומי הנדל"ן, המסחרי והעסקי במישור הפלילי והאזרחי.
וכן לרואי חשבון ויועצי מס. מתן חוות דעת מקצועית לבתי משפט, בירורים,
שומות וערעורים מול מגוון אגפי רשות המיסים.

טיפול שוטף, קבלת אישורים מראש מרשויות המס PRE RULING, תכנון מס
וליווי עסקאות. 

המשרד בבעלות וניהול יהושע (שוקי) ג'אנה, רו"ח, עו"ד, כלכלן ושמאי מוסמך. מרצה ויועץ. בכיר לשעבר בעל ניסיון רב ברשויות המס. מרצה ומפרסם בתחומי המיסוי והנדל"ן.

למענה ישיר:

טל: 02-5704646
נייד: 050-6209256


דוא"ל: 
jana@sj-smartax.com



כתובת:
רחוב בית הדפוס 12
(בית השנהב)
גבעת שאול, ירושלים

C התכנים באתר ובמאמרים שייכים לעו"ד ורו"ח יהושע ג'אנה, אין להעתיק, לשכפל או לעשות בהם שימוש ללא אישור מפורש בכתב. אין לראות בתכנים המוצגים באתר משום ייעוץ מקצועי. התכנים כלליים ולא יכולים להחליף חוות דעת לגופו של עניין.